近日，國家發展改革委辦公廳印發《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱《通知》），發改委指出，開展基礎設施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創新，有助于盤活存量資產，廣泛調動各類社會資本積極性，促進基礎設施高質量發展。各地發展改革委要高度重視、精心組織、統籌協調，按要求穩妥推進試點項目申報工作。

財政部專家庫專家、360企業安全集團投資總監唐川在接受記者采訪時表示，該《通知》是監管層繼《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（征求意見稿）之后的又一個重要指導性文件。從技術層面來看。可以說，新時代的REITs，以及監管層同時在推進的公募基礎設施證券投資基金都是我國基礎設施資產證券化的重要支持工具。這些工具的有效推出，將會有助于解決基建項目退出難、項目融資途徑少、資產交易對手方難尋等問題。

中國銀行研究院博士后葉銀丹在接受記者采訪時表示，基建公募REITs可盤活存量基建項目的沉淀資金、降低負債率，轉為新基建項目的滾動投資，從而加快形成基建投資自身的良性循環。在當前經濟形勢下，《通知》的印發能夠加快基建公募REITs落地，更好地釋放基建項目活力，從而在當前時期更好地發揮基建投資托底經濟的作用。

《通知》指出從重點區域來看，優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。

從重點行業來看，《通知》指出，優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括：倉儲物流項目；收費公路、鐵路、機場、港口項目；城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；數據中心、人工智能、智能計算中心項目；5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

值得關注的是，《通知》還提到，涉及PPP項目還需滿足以下條件：

第一，2015年以后批復實施的PPP項目，應符合國家關于規范有序推廣PPP模式的規定。

第二，2015年6月以后批復實施的特許經營項目，應符合《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》（國家發展改革委等6部委第25號令）有關規定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實施的特許經營項目，應符合當時國家關于固定資產投資建設、特許經營管理等相關規定。

第三，收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經營協議中有明確約定。

第四，PPP項目運營穩健、正常，未出現暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

葉銀丹表示，PPP項目可申報基礎設施REITs試點，將有助于解決PPP項目融資難的老問題。對于符合條件的基礎設施PPP項目，若能借助REITs融資，實現真正的權益融資，則可以降低其融資成本，并在一定程度上提高投資者的回報。

為了試點工作更快落地，唐川建議，如果REITs要介入PPP項目的投資，那除了股權部分的投資以外，最好將剩余未還的銀行貸款全面替換掉，唯有這樣，銀行的權益才能夠得到合理的保證，并且，金融產品管理人將項目利潤進行分配時才不會出現爭議。此外，REITs管理團隊在產業運作領域的專業性或也是阻礙項目順利推進的一大問題。當然，此問題或可通過管理模式的優化來化解。比如，REITs管理人可以通過與原項目公司實際運營人簽訂長期運營協議，來保證項目原管理、運營模式不變；或者在各個領域找到固定的運營合作伙伴，來保證特定領域同類項目在接手后都能持續、健康、穩定地運營下去。

葉銀丹表示，首先要做好政策支持，鼓勵更多優質基建項目申報REITs試點。第二，需要加大相關人才培養力度。基建REITs起航對公募基金的運營、管理和維護職能都提出了更高的要求。第三，探索相關稅收優惠政策。在中國設立REITs通常需要對不動產進行資產重組，并被視為交易行為，需繳納增值稅、土地增值稅等稅費，而在境外REITs沒有增值稅、土地增值稅等征稅項目。境外REITs在繳納所得稅以及分紅環節等實施不同程度的優惠政策，可為未來國內稅收優惠政策設計提供借鑒。